房地产市场“泡沫”不是洪水猛兽

前言：

    中国房地产市场出现泡沫化是毋庸置疑的。我们应警惕可能导致楼市崩盘的危险性因素的累积和叠加，但也无必要夸大和纠结中国楼市是否会因房地产经济泡沫破裂导致中国楼市崩盘这一问题。楼市发展宿命论里的末日预言不一定按部就班地发生在中国的房地产市场。本文仅代表作者个人独立观点，抛砖引玉，以资探讨。

    当前，中国的房地产市场出现了泡沫化是毋庸置疑的。单就数据指标本身看，根据相关的统计和研究数据，目前，国内的实际情况为，个别指标已经达到或超过了严重泡沫化的程度。例如，从价格方面看，房屋售价与居民收入比约为1:18（一般认为，1:10以上即为严重）；从供给方面看，开发投资增长率（投资增长率/GDP增长率）大于3，房屋空置率在20%以上。而其他的一些指标，例如，购房者信心、国际国内游资进入房地产的规模和速度，尽管公开的数据上看还未达到严重泡沫化的标准，但也存在泡沫化的隐忧。

    对于房地产市场的泡沫化，我们应予以高度警惕，但也不用视其为洪水猛兽。

    查尔斯·P·金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中认为，“泡沫可以不太严格地定义为一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

    根据这一解释，首先，在我看来，在一个市场处于复苏和发展的阶段，适度的“泡沫”反而有利于刺激市场的快速发展。尤其是在当前，国内实体经济发展不足、产业发展空心化的现实背景下，房地产市场是为数不多的能大量吸引投资且在相当长的一个时期内，不怕供过于求，不怕产能和投资过剩的行业（细分的物业如写字楼物业在局部市场会存在过剩问题）。产生“泡沫”一个很重要的推动力是，一定要有人们对价格上涨产生较强的预期，并愿意在这个过程中参与“接力”。这对于一个需要走出低迷和快速进入上升繁荣通道的市场而言，本身也需要这样的预期和信心。以2008年下半年的楼市刺激措施为例看，2008年5月汶川地震后中国楼市的反常低迷，中央和地方上，对楼市的发展采取了很多的政策扶持和消费鼓励措施，本质上，是要修复市场对后市的信心和预期。在2009年到2010年上半年期间，严格说来，房地产的价格相对普通民众收入，还是较高的，难道没有一点“泡沫”的影子吗？显然不是。但在当时的环境下，房地产市场需要走出震后的非正常回落，需要修复市场，适度的“泡沫”倾向或者势头，反而是利大于弊。当然，这里所说的利大于弊，不是指“泡沫”本身，而是“泡沫”形成背后的人们的预期和对资产的追捧。

    其次，根据查尔斯·P·金德尔伯格对“泡沫”解释，我更倾向于认为，某个市场“泡沫”破裂带来的严重后果，并不是某个市场资产价格本身的崩盘，而是由此引起的金融危机，以及金融危机的扩散对其他产业发展的冲击，进而导致整个国民经济发展的减缓、停滞或倒退。

    如果基于这样的看法，那么，作为支柱性产业的房地产（当前较多的提法为“重要产业”，但实质上，房地产在当前的国民经济发展中，依然具有支柱性地位），泡沫化的危害当然需要高度警惕。房地产行业相较其他行业（金融行业除外）而言，本身与金融行业，尤其银行的关联度比较高。根据所掌握的一些公开的数据显示，在当前，综合房地产的取地环节、开发环节和消费环节的资金来源，银行借款资金所占的比例约为60%~70%。显然，房地产市场“泡沫”背后的隐忧最核心的还是银行（金融系统）的金融风险问题。而金融风险的防范，显然不是在单一的房地产业上控制和消除“泡沫”所能完全解决的。在我的理解看来，如果真的出现由房地产市场“泡沫”破裂引起的危机，危机的焦点将在银行及相关的金融领域和资本市场，而房地产市场，只是一个附带的危机“配角”，或者说是引起一场病根在银行金融领域的危机的一只“黑天鹅”而已。

    基于上述的看法，房地产的“泡沫”，确实客观存在，并且正在聚集风险，我们确实需要高度重视，并采取应对措施，对其化解压力，避免这个“泡沫”最终崩塌；但同时，也没有必要视其为洪水猛兽。

    既然房地产市场当前的“泡沫”不是洪水猛兽，那么，也大可不必先杀而后快。对“泡沫”减压，释放压力是现实之选。

    根据一些学者的研究，凡是以房地产来做为拉动经济发展主要手段的市场，市场崩盘似乎是很难避免的。对于这一结论，先暂且不论是必然的规律还是预言，但显然，我们的宏观调控层，也正在制定相关的宏观调控措施，来予以规避。包括近期市场上一些新闻媒体报道的，在新一轮的经济刺激方案里，将扩大对铁路等基建的投入，实际上，也是在为国内外资本过度向房地产业集中的压力进行泄压和引导；再比如，前期市场上谈论的关于银行破产方面的立法研究和探索，也是在从银行金融领域探索如何更好地防范金融风险。从政策侧面看，未来房地产市场的走势，将出现明显的差异化特征，预计未来，国家宏观调控政策整体上，将以中性政策为主，力求稳，避免房地产市场在关键时间节点上过左过右，为配套的其他领域改革创造一个稳的环境，同时，政策调控也极有可能将顺势而为，借船出海。

    既然差异化的市场是个现实存在，那么，差异化地对不同的房地产区域市场分而治之的可能性较大，例如，转变齐步走的方式，主动性地对房地产市场进行切割，对不同区域的市场，对症下药，都是在为目前的房地产市场的“泡沫”减压。当然，采取分而治之的调控方式，需要夯实银行及金融系统对局部金融风险扩散的控制力。相信在银行金融系统内部，对于房地产的价格的剧烈波动情况，金融系统的承受度有多强，是有过相关的测算的。

    综上所述，房地产“泡沫”背后隐含的真正风险是银行金融系统的风险；房地产“泡沫”严重化后有重大危害，但这样的危害，主要是转移为金融危机的形式发生严重后果，其本身不是洪水猛兽。我们应予以重视，避免房地产市场上资产价格持续不断地严重背离资产价值，投机资金活动加剧资产价格与价值背离，但无需悲观看待中国房地产市场的未来。 (宏)