黄金落幕，浅谈中国房地产市场白银时代的发展趋势

中国房地产的前世今生

        1998年，东南亚金融危机爆发，中国经济逐渐陷入衰退。在这样的背景下， “34号文件”出台，即停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。这对房地产业具有划时代的意义。

        1998，这一年，“中国房地产”诞生了。

         随后，央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新概念登陆中国房地产市场。这好比是为中国房地产这个“婴儿”调配的第一剂“配方奶粉”，房地产业开始逐步成长。

“黄金十年”

        2003年“非典”爆发，中国经济再次面临严峻考验，这一年， “18号文件”中“住房供应主体”从原来的经济适用房转变成大量商品住房。房地产业迅速成为国民经济的支柱产业。此时又赶上了中国城市化发展快速的时期，以上海、北京、广州、深圳为首的各城市都开始了城市的再造和城市新生的过程。

        2004-2013年，中国房地产以“国民经济支柱”的身份经历了10年的野蛮生长。十年中，房地产业对国家GDP增长的直接贡献率持续保持在10%以上。此外它还带动了金融、建材、家居、物业等上下游近70个行业的发展。

        万科、恒大、保利、龙湖等一批房地产企业崛起；

        王石、冯仑、王健林等一批行业领袖走向时代巅峰；

        在民间，“温州炒房团”、“北京拆迁户”等等团体、个人创造了无数财富神话。

        这是中国房地产的“黄金十年”。

供需关系转变的白银时代

        2014年，商品房销售、投资增速、新开工面积等有关数据一改往年节节攀升态势，开始掉头向下，最关键的一点是，多数城市已经出现存量过剩的局面。供需关系逐渐发生改变。中国房地产业迎来了一个全新的生命周期，一个崭新的发展阶段拉开序幕。

        我们将这个阶段笼统的称为房地产的“白银时代”。告别暴利，回归理性的时代已经来临。这个时代不仅仅是成色的变化，而且是房地产行业的使用功能发生变化，房企的转型是必然的。未来，房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多的表现为去投资化。从城镇化进程还是满足经济增长来看，至少在未来10年中国仍然需要房地产，中国的消费增长也至少需要十年才能起到支撑GDP的作用，才能代替房地产业对GDP的贡献。

市场细化凸显、专业度要求增加

        在供大于求的市场背景下，随着行业的不断成熟，地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全，对开发商而言各产品专业度要求提升，客户也变得越发专业与挑剔。过去房地产业更显著的特征是“资本密集”，资本对项目成败起决定性作用，有些资本雄厚专业度没有那么高的企业同样可以在房地产行业赚到钱，但在白银时代对开发商的专业度要求将进一步增强。

 “马太效应”彰显，行业将重新“洗牌”

        高速增长阶段中断，激烈竞争将成为房地产行业“新常态”，那些经营管理良好、品牌效应显著、融资成本低的优秀房企将变得更加强大。

        而对于一部分经营状况不佳开发商而言，一方面是利润下滑，另一方面是资金吃紧。从银行获得贷款越来越困难，信托融资又被各大银行叫停，它们将面临脆弱的资金链。行业将不可避免的面临“洗牌”。一批“爸泄圃”毂的粗陋管理型房地产企业在不能适应环境改变的情况下终将淘汰。

高周转成为常态

        白银时代房地产价格增幅已经难以抵御融资利息成本，开发周期一旦过长不但不能溢价反而会压低利润空间。往常港资企业采取的长周期开发，通过房价上涨获取高利润的模式将退出历史舞台。

        从成都市场就不难看出，保利、蓝润等开发商从拿地到开盘运作周期普遍压缩到六个月以内。龙湖甚至可以三个月就实现预开盘，从而增大蓄客量实现高周转。

互联网思维将被理性借鉴

        在房地产进入白银时代的关口上，关于房地产业互联网思维讨论持续发酵，但至今仍没有具有明确可实施的方向。当一个传统行业面临压力，人们往往会从另一个如日中天的行业“借”点什么。也许互联网思维并没有我们想象的那样神奇。

        我认为互联网思维的核心点一是“人”。这里又分为两个方面：一方面是客户，以满足客户需求为根本，引领客户需求为发展；另一方面是员工，放大员工价值，同时形成企业与个人之间共创、共享、共担的格局。核心点二是“羊毛出在猪身上”的商业逻辑，即通过产品或平台培养大量忠实客户群，通过增值服务获利。这一点和满足、引领客户需求是有很强相关性的。

        关于满足与引领客户需求方面，对于房地产行业的很有很长的路要走。客户需求的第一步是性价比，小米可以用苹果三分之一的价格满足客户绝大多数需求。而房地产业要做到这一点首先面临的就是地价成本问题。要解决这个问题，要么在现有条件基础上通过增值服务补贴地价成本，要么与政府深度合作。

社区商业

        以住宅地产为例，传统模式采用住宅+底商配套的模式，大多数底商直接出售，出售过后对业态、商家无法采取有效管理，存在“无规划、不统一、忽视消费者利益”的现象。目前绝大多数社区商业吸收整体消费占比不足30%，而欧美国家房地产成熟社区商业消费比可达70%。社区商业后期运营存在巨大的市场空间，万科“非住事业部”、蓝光“红街”等已经向这方面发展。白银时代社区商业将出现类似万达的商业品牌运营商，商业价值将进一步释放。

政府与企业深度合作

        目前阶段政府与房企的合作相对而言是比较浅的，地方政府规划设计条件、拍卖土地，开发商出钱拿地做后续开发获利，拿了土地之后政府基本就不用管了。政府不可能完全自己开发房地产，这就需要依赖房地产商的支持。开发商要想取得客户与市场同样需要政府。市场推进白银时代的进程，双方的合作模式将更加深入。这种深度合作也是为双方创造合理利益的过程。

房企合伙人制将深入

         近一年万科、绿地、碧桂园、首创、越秀先后施行了合伙人制的改革并持续发酵。合伙人制从根本上改变了房企以往的利益分配机制，“合伙制”模式直接冲击着旧的经营理念，“去精英化”的清洗在房地产行业形成新的管理浪潮。挖掘“合伙人”、激发创造性、提高员工归属感等措施，也使得企业在白银时代能够有更强的凝聚力抵御市场风险。

结语

        中国房地产行业发展至今经历了婴儿期、成长期、成熟期。正如每个人的成长每个阶段都有独特的美，白银时代的来临让房地产行业更加理性，这是一个转型期，也恰恰是更高层次发展的开始，这个阶段也将造就更具魅力的企业与个人。

                 (淄)