华府区域凸显分化隐忧 配套短板成最大制约

   2013年7月12日，中铁八局的高价入驻让城南华府这块新兴版块愈发炙手可热。据业内人士透露，已入华府的某品牌开发商却因担心价格卖不上去，项目全部延后推出。相关地产机构还预测，大源板块未来产品分化或已提前埋伏，将对板块区域未来定向有所不利。

项目定位分化端倪初现

    2012年，城南华府板块土地放量出现井喷，仅在11月，华府板块集中放量土地出现“七连拍”，放地共计1278.7亩，中信、九龙仓、保利、国嘉分别成功夺地。

    目前，华府版块并没有呈现一个比较明确的产品定位方向。吉信行市场部经理贾婷媛分析，从华府板块已面市和即将面市的项目来看，主要是刚需型和改善型产品为主，包括了高层、洋房、联排等各种产品形态，除了住宅项目还有商业项目，整个板块内产品定位开始出现分化。

定位为中高端的棠湖柏林城别墅和保利叶语别墅联排，在整个以刚需产品为主调的华府板块显得姿态较高，中信城717亩的土地为便于整体规划打造，后期推出高端别墅产品或改善型房源的可能性极大。

    而在去年12月，华府板块销售均价在5100元/平方米左右，但目前已经超过5600元/平方米的均价。其中，通瑞月光湖目前均价5100元/㎡，版块内最贵刚需项目保利叶语均价在6200元/㎡左右，价差达1100元/㎡，与棠湖柏林城的别墅12000-20000元/㎡的价格，价差更达一倍之多。

    7月12日，中铁八局以910万元/亩的高价在华府板块拿下116.31亩的地块，楼面地价达3412.5元/㎡，与2012年的最低地价1050元/亩相比，地价成本翻了一倍。即便未来以刚需产品打造，价格也将达到8000元/㎡，而中铁八局必须要考虑市场的接受度。

    “目前华府板块还是以刚需产品为主，但未来随着土地放量的减少和区域配套的成熟，未来板块可能会以打造中高端产品为主，出现产品定位和价格分化是一个大的趋势，有可能在未来出现分化现象。”嘉联地产肖凤如是预测。

产品同质加剧区域竞争

     华府版块的雏形阶段房价并没有出现大源早期出生“贵族”的房价。由于早期较低的拿地价格，加上华府尚不具备的成熟配套，以刚需产品为主成为区域内品牌开发商的早期开发产品的一致步调。

    “从华府板块土地成交情况来看，大多数土地指标规定容积率在3.0以上，建筑形态将仍以高层为主，面向客群主要为首次置业刚需和改善性刚需，华府板块未来会呈现出主要产品格局主要是刚需与改需为主。”吉信行市场部经理贾婷媛如是说。“板块内大量品牌开发商入驻，在指标和规模相似的情况下必将导致产品同质化严重，未来华府板块内竞争将加剧。”

     “中信城目前主推的还是刚需产品，包括保利叶雨，因为地块的原因，需要一些高端的项目拔升整个区域的品质，如果体量全部是刚需的话，并不能提升项目的品质。”通瑞月光湖伏经理在接受全搜索新闻网采访时介绍，而定位为城市舒居项目的九龙仓时代上城目标客群同样为实力刚需和首改客群。

配套短板成最大制约

    在双流规划局的天府新区控规图中，被标注为“公兴北单元”华府板块，规划蓝图倍具吸引力。在华府板块的市政配套中，包括至少公园3个、中学4处、小学7处、幼儿园15处，三甲医院初步暂定为华西医院。未来交通规划则包括华牧快速路和元华快速路以及地铁5号线、轻轨TF2、轻轨TF3三条轨道交通线。

    而在今天的华府板块，成熟的配套还需要一定的时间完善，整个区域还处于一个待开发与开发状态，成为目前华府板块的制约瓶颈。

    全搜索新闻网记者在采访多家地产机构和业内人士均表示，配套是华府板块最大短板。通瑞月光湖胡经理坦诚，华府板块在医院、商业等方面的配套都是比较齐全的，对区域未来的发展很看好，但目前这些配套都还属于规划中的东西，买到这个区域的客户在交通上会有不便。

    华府板块未来前景一片向好，但目前华府板块的确存在些许硬伤，贾婷媛分析，区域内各个生活配套不足，大部分项目还未面市，整个区域还处于一个待开发与开发状态，也正是由于区域规划尚未完全实施，客户观望心态可能增强。加之华府板块位于双流华阳，距离主城区较远，交通方面存在瓶颈，地铁5号线尚未开通，公交路线还待完善，这让部分购房者多了一份犹豫。要想吸引更多的购房者的青睐，位于华阳的华府板块需要在教育、医疗、交通、商业配套等多方面快速完善。

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