吉信行·解读｜限购后限售限贷再加码
发布日期: 2017-04-13
4月12日中午房管局下发了一个众所周知的文件成房发〔2017〕45号。
大致要点就是：
1、开发商有预售条件，但是不卖房也不按规定价格卖的，1年内就别想卖了，这对绝大部分开发商来讲，几乎没谁熬得了1年。
2、不允许销售环节中任何可能的杠杆撬动，首付贷啊，什么消费贷、信用卡透支啊。只许真金白银进来。
3、自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。以前买的房子可以转，不受此限制。但从4月13日凌晨开始网签的房子，不好意思，你要卖就是2022年左右的事了。且不说这几年黑天鹅满天飞，谁说得准未来的事。就一个因素换届，就足以让现在这笔“房地产投资”充满不可控预期。
然后网传，4月13日的限贷政策。
大致要点是：
1、买首套的，老规矩，不管你。
2、买二套的，第一套没结清，第二套你要贷款，那首付6-7成（天府新区、高新区7成）
3、买第三套的，没贷款了。
4、注意是认房。就是说哪怕你之前一次性付款买了2套，现在想贷款买第三套。不给贷。
5、再注意，文件里并没有提到买第二套，第一套已经结清，这种要提高首付。
6、最后注意是按家庭，不是按个人。
这是继2016年10月1日，2016年11月17日，2017年3月23日三次限购令之后的再次加码。
现在政策归纳起来大致方向有5个：限购，限贷，加强供地，限售，逼售。
按以前的规律来讲应该还有税收方面。按以前规律，限购搭配限贷，再配合模凌两可的指导意见的“加强供地”。就算完事，价格和成交量就会下来。几轮调控后大家也自己揣度了个规律。
但是！这轮调控，增加了“限售”和“逼售”。并且明确的规定了“增加供地”的方法。我们也切实看到了前几天成都国土局发的2017-2019年供地计划。2017年供地比去年上涨13%，主城区供地较去年增加30%。商品房市场的调控第一次做到了从根源推动市场平衡。改革市场的不合理性。避免投机炒作。
先看看限售：
这是调控从交易环节过度到持有环节的标志。增加的不是交易成本，而是持有成本和机会成本。
不仅是成都，其实很多区域在限售。北京、广州、杭州、厦门、福州已经在“限售”。这几个都是去年涨得厉害的地方啊。成都一个没啥泡沫的城市居然也限售了。可见政策之严，决心之大。很有可能4.6土拍后，担心土地市场的“活跃”传导给楼市一种“必涨”心情。这几块地优质且容积率低，不能简单去对比周边价格。购房者简单对比粗暴预判，就会造成恐慌情绪。及时给予市场警醒和冷静，打消不明真相的吃瓜群众的恐慌情绪。
再看“逼售”：
就是你满足预售条件的楼盘必须推出来卖了，还得按指导价的意见来不能高价。我个人觉得这是大招。改变供求关系，需要从根源着手。土地是一个根源，而预售房源也是一个根源。也许每个政策都会有误伤的，这次或许会伤到一些开发企业的利润，但从大局看，是给地产一次警醒，这个行业并不是凌驾于其他实体行业之上的行业，地产的利润也不是绝对高于实体经济利润。这样来做好资金引导吧。
为啥会有这个政策：
一、首先，从大方向看：是对战略的践行
这是一次铁腕大招了。回顾我们之前提的战略：去库存、去杠杆、去产能、降成本、补短板。
1、去年我们扎扎实实去了库存了是吧，住宅去完了，动作就收回。今年还得继续去什么库存呢？商办。公寓3月份成都主城区存销比1.8。去年这个数还是2.8。公寓也扎扎实实在去库存了。写字楼2016年存销比4.5。商业更高。今年该去去这个了。
2、去产能，我们也干了一带一路了吧，也把高铁等卖给其他国家吧。
3、而去杠杆，势在必行。所以大家看到今年在收紧银根，周小川行长博鳌论坛的谈话也是在说这事。降低所有杠杆，包括房地产里面的。体现在这次限贷上面。
4、降成本，实体经济的成本除了税费之外，房地产引发的租金成本，人才安置成本也是成本。因此房价，尤其产业区房价如果过快上涨，势必增加实体成本。
看到这一系列大动作，你会发现，这15字箴言，真是势在必行。好好琢磨解读这15字，就够了。
二、其次，从各个背景看：
为啥要管理管理房地产了。注意是管理，不是打压。
1、锁定资金不出国门。最好是固定在房地产流动性不太强的产品上。
2、锁定资金流动性，不要流到大米白菜等民生物品上。再也不要出现“姜”你军，“蒜”你狠这种事了。
3、保汇率。2017年2月首次出现了贸易逆差。去年各位分析过“保汇率”还是“保房价”。可以讲去年我们还有条件去“保房价”，但是今年首次出现逆差，国际竞争力下降，影响汇率。手心手背都是肉，今年偏向汇率可能会多一点。
4、目前银行同业存单利率已然上涨，去年3个月可能是3%左右，而今年3月已达到4.5%，房地产贷款利率一定会高于这个数，银行才有利润。因此紧缩贷款，提升利率我认为概率很大。
我还想说三个指标来证明成都泡沫是不大的。
1、首先2016年年报显示成都刚性（首套和刚改）居住人口占比仍然达到80%以上。购买90平米以下住宅的人群仍占49.4%。
2、其次，城市房地产市盈率成都仅5.5，也就是房地产总市值/GDP。而这一指标，北京是17.66，厦门是12.08，福州是11.27。
3、最后是中长期贷款余额/金融机构本外币存款这个指标，体现的是杠杆大小。厦门是0.31、福州0.24、广州0.25、苏州0.26，成都是 0.16。
这几个指标都显示，成都作为准一线城市，国家级中心城市，泡沫并没有。
所以总结吧：
1、去库存：今年上半年继续去公寓库存，下半年就说不准咯，去完了就不让你去了。紧接着写字楼和商业大有可为。
2、资金流动性仍然较大，住宅已经完全锁死进不去了，只有流向非住宅类。
3、今年一定是政策底和资金底，历数往年的规律，政策底和资金底的时候是买点。例如2008年，2013年。但是，今年有土地供应和“逼售”，未来市场的供求关系还未知。需要密切关注每个月每种物业类型的供求关系。
4、银行会继续提升贷款利率概率大。会影响楼市成交量，供应量上来之后，供求关系会迅速拉平。
5、今年成都房地产商利润会变薄，迫于资金链，很有可能局部降价。但降价局面可以控制，不会出现类似泡沫城市的“腰斩”。因为这个城市真的没有大泡沫。房地产的价格和价值是基本匹配的。
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